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中古住宅を買うと、鍵と一緒に「前の暮らし」も受け取ることになります。
壁紙は張り替えられ、床は磨かれ、見た目は整った状態で引き渡されます。けれど、水がどこをどう通ってきているかは、内見では分かりません。
そして水まわりは、住み始めてから手を入れようとすると急に面倒になる場所です。断水が生活に直結するからです。
まず結論
中古住宅の水まわりは、「見えるもの」と「見えないもの」に分けて考えると整理しやすくなります。
浴槽・水栓・洗面台は見えます。だから内見でも判断できるし、後から交換もできます。一方、給水管の状態、元栓まわりの納まり、家に入ってくる水そのものは見えません。そして見えないものほど、住み始めてからは手を入れにくくなります。
もっとも動きやすいのは引き渡しから入居までの空室期間です。断水しても困る人がいないためです。この時期に何をやり、何を後回しにするかを決めておくと、あとの段取りがまったく変わります。
なお、配管の状態や築年数からの判断は専門業者の領域です。この記事では一般論として整理し、判断そのものは現地確認に委ねるという立場で書きます。
◆この記事でわかること
- ・中古住宅で実際に引き継いでいるものは何か
- ・引き渡しから入居までの期間に何ができるか
- ・水まわりで最初に確認したい6か所
- ・長く空いていた家で先にやっておくこと
- ・判断を急がないほうがよい項目と、専門家に委ねる領域
◆中古住宅は「前の住まい方」を引き継ぐ
建物は引き継ぎます。それだけではなく、その建物がどう使われてきたかの結果も引き継ぎます。
水まわりでいえば、次のようなものです。
- ・浴室の目地や排水口に、長年かけて定着したもの
- ・洗面台や鏡に残った、白い曇り
- ・便器の輪じみ、トイレタンクまわりの状態
- ・給湯器がいつ設置され、どう使われてきたか
- ・給水管がどの材質で、どこを通っているか
上の3つは見えます。下の2つは見えません。見えないものほど、判断を先送りにしやすい——これが中古住宅の水まわりで起きがちな構図です。
◆見えるもの／見えないもの
| 区分 | 該当するもの | 後から手を入れるとき |
|---|---|---|
| 見えるもの | 浴槽・ユニットバス・洗面台・便器 | 交換できる。ただし大がかりな工事になる |
| 水栓・シャワーヘッド・鏡 | 比較的容易に交換できる | |
| 見えないもの | 壁・床下を通る給水管 | 壁や床を開ける工事になる |
| 元栓・メーターまわりの納まり | 屋外なら比較的手が届く | |
| 家に入ってくる水そのもの | 入口の1箇所で扱える |
表の最下段が、この記事のポイントです。給水管そのものに手を入れるのは大工事ですが、元栓という入口の1箇所であれば、建物の中身を開けずに触れられます。見えないものの中でも、扱いやすさに差があるということです。
◆引き渡しから入居までが、いちばん動きやすい
中古住宅の購入には、新築にはない時間資源があります。誰も住んでいない期間です。
この期間の価値は、水まわりでこそ大きくなります。
| 時期 | できること | 手数が増える点 |
|---|---|---|
| 売買契約〜引き渡し前 | 状態の確認、見積もりの取得、計画づくり | 所有権がまだ移っていない |
| 引き渡し〜入居前 | 断水を伴う工事を自由に組める。複数の工事をまとめられる | 期間が短いと日程が詰まる |
| 入居直後 | 実際の使い勝手を確かめながら判断できる | 断水日の調整が要る |
| 住み始めて数年後 | 優先順位が明確になっている | 生活への影響が大きくなる |
リフォームを予定しているなら、水まわりの検討はその計画に合流させるのがもっとも段取りが楽です。止水を伴う工事がすでに入っているタイミングなら、作業をまとめられます。
◆最初に確認したい6か所
専門的な調査とは別に、施主自身で見ておける項目があります。
① 水道メーターと元栓の位置
敷地のどこにあるか、蓋を開けられる状態か。物置や植栽、駐車中の車が上に載っていないかも見ておきます。作業のときに動かすものが多いほど段取りが増えます。
② 各所の水の出方
浴室・キッチン・洗面・屋外水栓を、それぞれ単独で出してみます。次に2か所同時に出してみます。同時使用で体感が変わるかが確認したい点です。
③ 給湯器の設置年と状態
本体に製造年の表示があることが多いです。交換を検討する時期にあたるなら、他の水まわり工事と時期を合わせられます。判断はメーカーまたは施工業者にご確認ください。
④ 水の見た目とにおい
しばらく出したときに濁りがないか。異臭がないか。気になる点があれば、自己判断せず水道事業者または専門業者に相談してください。水質の判断はこの記事の範囲外です。
⑤ 排水の流れ
各所で水を流し、引きが遅くないかを見ます。長く使われていない排水口では、封水が乾いてにおいが上がってくることがあります。
⑥ 前の住まい方の痕跡
浴室の目地、鏡の曇り、便器の輪じみ、洗面ボウルの状態。どこに何が溜まりやすい家なのかが読み取れます。定着したものは水を変えても戻らないため、落とす作業は別に必要です。
◆長く空いていた家では、先に通水する
空き家期間が長かった住宅では、配管の中に水が留まったままになっています。入居前に各所からしばらく水を流しておく——これは水まわりの点検の前段としてよく行われる手順です。
合わせて確認しておきたいのは次の点です。
- ・止水栓が固着していないか（長く動かしていないと固くなることがあります）
- ・排水トラップの封水が残っているか
- ・屋外水栓が凍結の影響を受けていないか
- ・給湯器が正常に着火するか
いずれも、異常があれば入居前に分かったほうが圧倒的にラクです。住み始めてからの発覚は、生活しながらの対応になります。
◆設備を更新する順番
中古住宅は、直したい場所が同時にいくつも出てきます。順番の考え方を持っておくと迷いが減ります。
① 建物に固定されるものを先に
ユニットバス、キッチン、洗面台、給湯器。あとから変えるのに大がかりな工事が要るものです。
② 家に入ってくる水をどうするかを次に
元栓の位置で扱うものはここに入ります。設備そのものより上流の話なので、①が決まった時点で判断できます。
③ 後から足せるものは最後で構わない
水栓の先端に付ける器具や、シャワーヘッドの交換は、住んでから判断しても遅くありません。
②の段階では、家全体で扱うか、特定の場所だけにするかという比較が必要になります。方式の違いは全館型とシャワーヘッド型を比較した記事にまとめてあります。
◆水そのものを見直すという選択肢
東京都水道局が令和3年度に行った調査では、家庭の水使用は風呂43%・トイレ20%・洗濯16%・炊事15%・洗面その他6%という内訳です。特定の場所に偏っておらず、家中に分散していることが分かります。
中古住宅で気になる点も、たいてい家中に分散しています。浴室のぬめり、洗面の曇り、洗濯物のにおい戻り、トイレの輪じみ——場所は違っても、共通しているのは水が接していることです。
場所ごとの見え方の違いは場所別の変化をまとめた記事に整理しました。
なおウルトラファインバブルは、ISO 20480-1:2017 で直径1μm未満の気泡と定義された用語です。髪の毛の太さがおよそ80μmですから、その80分の1よりさらに小さい単位になります。目には見えず、水は透明のまま。浮力がほとんど働かないため水中に長くとどまるという性質が知られています。分類の詳細は3種類の泡の違いをまとめた記事にあります。
ただし、すでに定着した汚れが元に戻るという話ではありません。落とす作業は別に必要です。効果の感じ方には個人差があります。
◆判断を急がないほうがよいこと
逆に、入居前に決め切らなくてよい項目もあります。
- ・浴室の設備グレード — 実際の使い方が見えてからのほうが選びやすくなります
- ・収納や動線に関わる部分 — 住んでみないと分かりません
- ・水栓まわりの細かい器具 — いつでも足せます
中古住宅の購入直後は、判断すべきことが一度に押し寄せます。断水を伴うものから先に、後から足せるものは後で。この基準で仕分けると、空室期間の使い方が決まります。
なお「導入したのに変化を感じない」という声の背景は、効果なしと言われる理由を検証した記事で整理しています。期待の置き所を先に決めておくと、判断が正確になります。
◆専門家に委ねる領域
この記事は一般論として書いています。次の項目は資格や設備を持つ側の判断であり、施主が読み物だけで結論を出すべきものではありません。
- ・給水管の材質・状態・交換の要否
- ・水質そのものの評価
- ・築年数から導かれる設備の残存年数
- ・住宅の構造や基礎に関わる判断
- ・給湯器の交換時期の見極め
住宅の状態を調べる調査を利用する方法もあります。水まわりは、素人判断がもっとも高くつく領域です。気になる点があれば、購入前・入居前の段階で専門業者に相談してください。
◆よくある質問
Q. 引き渡し前に設置の相談はできますか？
現地の確認や作業には所有者の同意が要るため、実施は引き渡し後になるのが一般的です。ただし計画づくりや見積もりの相談は、引き渡し前から進められます。
Q. 築年数が古い家でも設置できますか？
築年数だけでは判断できません。元栓まわりの状況、配管の状態、水の出方を確認したうえでのご案内になります。設置の可否は現地条件によって変わります。
Q. リフォーム業者に頼めばまとめてやってもらえますか？
止水を伴う工事の時期を合わせると段取りをまとめやすくなります。ただし責任の範囲は業者ごとに異なるため、誰が何を担当するかを着工前に決めておくことをおすすめします。
Q. 中古マンションでも同じ考え方ですか？
専有部分と共用部分の区分があるため、確認事項が増えます。管理規約と給水方式によって条件が変わるので、まず現状をうかがったうえでのご案内になります。
Q. 前の住人が残した汚れは、水を変えれば落ちますか？
落ちるとは申し上げられません。すでに定着したものは落とす作業が別に必要です。水そのものに関わるのは、これから接する分についての話になります。
Q. 入居後でも設置できますか？
できます。ただし止水を伴う作業日を生活のなかで調整する必要があります。空室期間に済ませておくほうが、段取りとしては楽になります。
◆まとめ
✔ 中古住宅では、建物とあわせて「前の住まい方の結果」も引き継ぐ
✔ 水まわりは「見えるもの」と「見えないもの」に分けて考える
✔ 給水管の本体は大工事だが、元栓という入口の1箇所なら建物を開けずに触れられる
✔ 引き渡しから入居までの空室期間が、断水を伴う工事にもっとも向いている
✔ 施主が見ておける確認箇所は、元栓・水の出方・給湯器・水の見た目・排水・痕跡の6つ
✔ 長く空いていた家は、先に通水と止水栓の確認をしておく
✔ 家庭の水使用は家中に分散している（風呂43%・トイレ20%・洗濯16%・炊事15%・洗面その他6%）
✔ 配管の状態・水質・残存年数の判断は専門業者の領域
中古住宅で得をするのは、誰も住んでいない期間をどう使ったかで決まります。断水を伴うものから先に片づけてください。
ウルトラファインバブルフレスカは、水道の元栓に設置する全館型のウルトラファインバブル発生装置です。接続規格はG3/4、外形全長は約80mm。水圧を利用する構造のため電源は不要で、フィルターなどの消耗品もありません。建物の中の配管には触れず、入口の1箇所で家全体の水を対象にできます。
中古住宅の場合、元栓まわりの状況と給水条件は住宅ごとに大きく異なります。図面と現地の状況をうかがったうえで可否をご案内します。リフォームを予定されているなら、止水を伴う工事の時期に合わせると段取りをまとめやすくなります。月額制もご用意しています。
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